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Ein gesellschaftliches Tabuthema ist auch heute noch der Tod. Dabei kommt es gerade für die Planungs- und Rechtssicherheit darauf an, sich frühzeitig mit dem Verfassen eines Testaments auseinanderzusetzen. Bestenfalls wird es in der eigenen Familie keine Kämpfe um die Hinterlassenschaften des Erblassers geben – und wenn das doch passiert?

Vorzugsweise: Notarielles Testament hinterlassen

Probleme gibt es immer dann, wenn vererbte Immobilien oder Grundstücke geteilt werden müssen. Wenn kein Testament hinterlassen wurde, tritt von Gesetzes wegen die gesetzliche Erbfolge ein. Das notarielle Testament bietet hier deutliche Vorteile, weil es den Nachlass idealerweise ausgeglichen verteilt und im Erbfall Rechtssicherheit gewährleistet.

Grundbesitz oder Immobilien erben

Wenn zum Nachlass ein unbebautes Grundstück oder eine Immobilie gehört, hat der Erbe nicht nur steuerrechtliche Überlegungen anzustellen. Es ist auch zu entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Sofern der Erbe nicht selbst einziehen und das Erbe nutzen möchte, kann er es verkaufen oder vermieten. Er kann die Erbschaft auch ausschlagen.

Übergang des Eigentums im Grundbuch veranlassen

Nach dem Erbfall ist das Grundbuch zu ändern. Damit wird der Übergang des Eigentums auch rechtlich vollzogen. Erben oder Erbengemeinschaften müssen beim Grundbuchamt die Umschreibung veranlassen. Das geschieht – alternativ zu einem kostenpflichtigen Erbschein – durch Vorlage eines notariellen Testaments. Daraus muss sich zweifelsfrei und mit hinreichender Sicherheit die Rechtsnachfolge ergeben.

(Nicht) Alle ziehen an einem Strang: Erbengemeinschaft

Wer Einzelerbe ist, kann frei über die Immobilie verfügen. Bei Erbengemeinschaften ist in der Regel eine einstimmige Entscheidung erforderlich, was mit der Immobilie geschehen soll. Hier kommen der Verkauf, die Vermietung, die Einräumung von Nießbrauch oder Wohnungsrecht in Betracht. Möglich ist auch der Erwerb durch einen Miterben, der die anderen Miterben dann ausbezahlt. Die Einnahmen aus dem Verkauf oder der Vermietung sind nach den Erbquoten aufzuteilen.

Sind sich die Miterben über den Verbleib der Immobilie einig, bietet sich ein Auseinandersetzungsvertrag an. Wenn allerdings Uneinigkeit besteht, kann ein gerichtliches Vermittlungsverfahren in Anspruch genommen werden. Sehr oft verläuft dieses Auseinandersetzungsverfahren aber für alle ergebnislos. Eine letzte Möglichkeit ist dann der Prozess vor Gericht, der mit erheblichen Kosten verbunden sein wird und damit aus wirtschaftlicher Sicht für die Beteiligten die wohl ungünstigste Lösung bietet.

Wertermittlung bei Verkauf

Im Fall des Verkaufs ist die Wertermittlung der Immobilie vorzunehmen. Dabei wird anhand von unterschiedlichen Kriterien wie der Größe, der Nutzungsmöglichkeit, dem regionalen Umfeld und dem Zustand der Immobilie der objektive Wert ermittelt. Dieser sog. Verkehrswert bestimmt den Wert der Immobilie und ist gleichzeitig von steuerrechtlicher Bedeutung.

Selbst mieten oder vermieten

Im Fall, dass bereits ein Mietverhältnis über die Immobilie besteht, treten die Erben als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Wenn Erben die Immobilie selbst nutzen möchten, gilt in diesem Fall das Sonderkündigungsrecht gegenüber den Mietern. Es ist einen Monat nach Kenntnis des Erbfalls und dem Übergang des Mietverhältnisses auf den/die Erben auszuüben.

Schenkungsfreibetrag, Wohnungsrecht, Testament

Wer Immobilien oder Grundbesitz zu vererben hat, sollte möglichst frühzeitig und vorausschauend planen. Denn zu Lebzeiten eine Immobilie zu verschenken statt sie zu vererben, kann steuerlich und rechtlich sehr sinnvoll sein. Und es erspart den Nachkommen eine Menge Ärger. Erhöhte steuerliche Freibeträge können finanzielle Entlastung bringen, da sie durch die 10-Jahres-Frist sogar mehrfach genutzt werden dürfen. Testamentarische Festlegungen vermeiden spätere Streitigkeiten. Teilungsanordnungen und der Ausschluss von Erbengemeinschaften sind dabei nur zwei der zahlreichen Möglichkeiten von Vertragsgestaltungen.

Fachlichen Rat  zum Thema Erben und Vererben erteilt Martina Kunze.