BGH: Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB entsteht grundsätzlich dann nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen. Was ist ein „Erwerbermodell“? Nach dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs entsteht das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB grundsätzlich dann nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten i. S. d. sog. Erwerbermodells jeweils selbst zu nutzen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Das Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines ungeteilten Grundstücks, aber vor Begründung des Wohnungseigentums durch den Mieter,  kann grundsätzlich nur dann entstehen, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, die Aufteilung durchzuführen. Nicht ausreichend ist hingegen die Teilung durch die Erwerber. Kaufvertrag über eine gemietete Wohnung mittels Vorkaufsrecht In dem vorliegenden Rechtsstreit war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Die Klägerin mietete von der Beklagten eine der vier Wohnungen in dem Gebäude. Die Beklagte verkaufte nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch das zuständige Landratsamt den ungeteilten Grundbesitz an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Daraufhin erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht. Mit ihrer Klage will die Mieterin feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Das LG...