Über „Die Quadratur des Kreises“: Bauliche Perspektiven für bezahlbaren Wohnraum

Lösungen gefragt: Bezahlbarer Wohnraum in den Großstädten Die Frankfurter Montagsgesellschaft hatte sich kürzlich dem Thema Wohnraum in Metropolregionen gewidmet. Die Aufgabenstellung für den Städtebau ist es, in Metropolregionen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Dafür muss man wissen, dass jährlich etwa 15.000 Menschen nach Frankfurt ziehen. Die 700.000-Einwohner-Marke ist seit 2014 bereits überschritten. Hoch hinaus oder doch in die Fläche bauen? Die Frage lautet: Wie gelingt es, in Frankfurt den nötigen Wohnraum zu schaffen? Die Überlegungen sind vielgestaltig. In manchen Gebieten heißt die Lösung Nachverdichtung, in anderen Aufstockung oder Erschließung von Neubaugebieten. Hauptsächlich private Vermieter bedienen  den deutschen Wohnungsmarkt Die seit Anfang 2015 geltende Mietpreisbremse soll für bezahlbare Wohnungen sorgen. Bemerkenswert ist, dass von den 35 Millionen Wohnungen in Deutschland mehr als acht Millionen von privaten Vermietern angeboten werden (Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung). Damit stellen die privaten Vermieter mit einem Marktanteil von 24 Prozent die größte Gruppe am Wohnungsmarkt dar. Denn Immobilien sind in Deutschland gefragt wie nie – insbesondere als Kapitalanlage. Wer sein Eigentum aufstocken oder ausbauen will, um es später vermieten zu können, wird ganz genau auf die Kosten zu achten haben und gut kalkulieren müssen. Komplizierte Materie Mietpreisbremse in der Praxis Damit Vermieter nicht in das wirtschaftliche Abseits geraten, weil die Kosten für Modernisierungen nicht umlagefähig sind oder die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen Mieter und Vermieter streitig ist, kommt es auf die Kenntnis der gesetzlichen Bestimmungen an. Bei Neuabschluss eines Mietvertrags darf der Vermieter nur einen solchen Mietpreis vereinbaren, der höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Etwas anderes gilt dann,wenn im vorherigen Mietverhältnis bereits eine höhere Miete erzielt worden ist. Wichtige Fragen drehen sich zudem...

Mietpreisbremse unter der „Guillotine“?

Nachdem das Amtsgericht in Berlin Charlottenburg den Mietspiegel für Berlin für unwirksam erklärt hat (Az.: 235 C 133/13), könnten sich aus dieser Entscheidung bundesweite Auswirkungen auf die Mietpreise und Folgen für die Mietpreisbremse ergeben. Denn der Mietspiegel dient als Maßstab für die Mietpreisbremse, für den entsprechend der Lage und Ausstattung einer Wohnung die Durchschnittsmiete berechnet werden kann. Der Mietspiegel wird damit verbindlicher Maßstab und Richtwert für Mieterhöhungen. Höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete Bisher mussten sich Vermieter bei Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht an Vorgaben zur Miethöhe (Mietpreisspiegel) halten. Das ändert sich ab Frühjahr 2015 mit Inkrafttreten der sog. Mietpreisbremse. In Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung wird eine Mietpreisbremse für private Neu- und Wiedervermietungen eingeführt. Von einem angespannten Wohnungsmarkt ist die Rede, „wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die Mietbelastung der Haushalte im Vergleich zum Rest der Republik höher ist, die Bevölkerung stärker wächst als Neubauten entstehen oder niedrige Leerstandquoten herrschen“. Es ist vorgesehen, dass die Miete bei Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Es gibt Ausnahmen: Neubauten, umfassende Renovierungen Und während für normale Modernisierungen die Mietpreisbremse gilt, sind Neubauten davon ausgenommen. Die Neuregelung gilt ebenfalls nicht für Mieterhöhungen nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen, wie das etwa die Erneuerung der elektrischen Leitungen, der Austausch der Heizungsanlage oder die Dämmung des Hauses sein kann. Von einer umfassenden Modernisierung ist auszugehen, wenn die Investitionen mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen. Keine Mietpreisbremse für Bestandsmieten Für bestehende Mietverhältnisse hat die Mietpreisbremse keine Auswirkung. Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Die Obergrenze für die Mieterhöhung...

Die Mietpreisbremse hilft nicht – und sie ist verfassungswidrig?

Das Ziel: bezahlbaren Wohnraum schaffen. Städte sind angesagt – oder sie sind es eben nicht. Und wer in einer angesagten Gegend wohnen möchte, der zahlt auch dafür. Die Bundesregierung verspricht: „Wohnen in Ballungsräumen bleibt bezahlbar“. Mit der Mietpreisbremse will der Gesetzgeber nun Fakten schaffen. Der Vermieter darf nur zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, wenn er neu vermietet. Im Einklang mit dem Grundgesetz – oder ist die Mietpreisbremse verfassungsgemäß? Etwa zeitgleich zur ersten Lesung des Gesetzentwurfs im Bundestag zur Einführung der sogenannten Mietbremse wurde ein Gutachten veröffentlicht. Die Professoren Blankenagel, Schröder und Spoerr von der Humboldt-Universität zu Berlin haben den Gesetzentwurf auf seine verfassungsrechtliche Richtigkeit überprüft. Das Ergebnis: Nach Ansicht der Gutachter ist die geplante Mietpreisbremse verfassungswidrig. Grundrechtsverletzungen im Einzelnen Als wichtige Grundrechtsverletzungen benennen die Gutachter das Eigentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer und die Vertragsfreiheit der Mieter und Vermieter. Die Gutachter haben folgende Aspekte auf ihre Verfassungsmäßigkeit überprüft: I. Eingriff in die Grundrechte Das geplante Instrument der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung stellt einen – unverhältnismäßig schweren Eingriff in die verfassungsrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie dar und – eine Verkürzung der Vertragsfreiheit der Haus- und Wohnungseigentümer. II. Unverhältnismäßigkeit der Mietpreisbremse Die Mietpreisbremse ist vollkommen ungeeignet, die Wohnungsnot zu bekämpfen und den Markt für einkommensschwächere Menschen zu öffnen. Die Verhinderung des sozioökonomischen Strukturwandels, die sog. Gentrifizierung, kann mit dem Gesetz ebenfalls nicht verfolgt werden. Das Gegenteil wird erwartet, indem sich der Markt verengen wird. Die gedrosselten Mieten werden dafür sorgen, dass beliebte Stadtteile für alle Einkommensschichten noch attraktiver werden. Die Nachfrage wird zunehmen, die Möglichkeiten für die Zusage für eine Wohnung werden sinken. Es wird mehr als vorher auf die Vermögensverhältnisse...