Erbvertrag, Vermächtnis und Co.

Wir setzen unsere Reihe zum Erbrecht fort und informieren über den Erbvertrag, über die Möglichkeit ein Vermächtnis zu errichten und darüber, welche individuellen Regelungen der Erblasser tätigen kann. Was ist der Erbvertrag? Die vertragliche Form der Verfügung von Todes wegen ist der Erbvertrag. Der Erblasser kann bis zu seinem Tod über sein Vermögen frei verfügen – denn die Rechtswirkungen treten es nach dem Tod des Erblassers ein. Im Unterschied zum Testament können die Verfügungen im Erbvertrag nicht einseitig geändert werden. Wie beim Testament muss auch der Erbvertrag inhaltlich eine Verfügung enthalten. Das können die Erbeinsetzung, aber auch das Vermächtnis oder sogar eine Auflage sein. Einschränkungen können sinnvoll sein Der Erblasser kann einschränkende Anordnungen treffen. Er kann sich die Abänderung des Vertrags vorbehalten. Er kann den Vertrag anfechten, sofern er zur Ausfertigung der Verfügung durch Drohung gezwungen worden ist. Es gibt die Möglichkeit der Aufnahme einer Widerrufs- oder Rücktrittsklausel. Wird ein neuer Erbvertrag mit geändertem Inhalt und den gleichen Parteien geschlossen, verliert die vorherige Fassung an Gültigkeit. Schließlich kann der Erbvertrag z. B. durch Ausschlagung oder Erbunwürdigkeit gegenstandslos werden. Vermächtnis Der Erblasser kann in seinem Testament oder im Erbvertrag eine Person benennen, der er eine Vermögenszuwendung vermacht – er errichtet ein Vermächtnis. Die Zuwendung macht die Person nicht zum Erben, sondern zum Vermächtnisnehmer. Nach dem Tod des Erblassers kann der Vermächtnisnehmer die Vermögenszuwendung gegenüber dem Erben einfordern. Diese Zuwendung kann ein Geldbetrag oder auch die Einräumung eines Ankaufsrechts sein. Besonderheit: Kosten für Auflassung und Eintragung Wenn der Erblasser sich für ein Grundstücksvermächtnis entscheidet? Hier stellt sich die Frage, wer die Kosten für Beurkundung und Grundstücksüberschreibung zahlen muss. Nach aktueller Rechtsprechung...

Der Kauf von Grundstücken und Immobilien

Robert Shiller, Nobelpreisträger Offensichtlich hat das deutsche Notariatswesen einen über die europäischen Landesgrenzen hinausgehenden hervorragenden Ruf. Der 2013 mit dem Wirtschaftsnobelpreis ausgezeichnete Ökonom Robert Shiller ist ein Befürworter der unparteiischen notariellen Beratung bei Immobiliengeschäften. Er konnte in seinen Forschungsprojekten feststellen, dass „Rechtssysteme mit einer vorsorgenden Rechtspflege im Liegenschaftsrecht, wie beispielsweise das vorbildliche Grundbuchwesen und die vorgeschriebene Beteiligung eines Notars als professionellen und neutralem Berater in Deutschland, wesentlich resistenter gegen die Ursachen einer Finanzkrise sind. Außerdem schütze eine neutrale rechtliche Beratung im Vorfeld unerfahrene Käufer davor, nicht kalkulierbare Risiken einzugehen.“ Was ist das Grundstück? Im Rechtssinn ist das Grundstück der katastermäßig vermessene und im Grundbuch unter einer besonderen Nummer aufgeführte Bestandteil der Erdoberfläche. Für den Fall der Veräußerung ist regelmäßig sicherzustellen, dass das Grundstück in seiner wirtschaftlichen Einheit erhalten bleibt. Die notarielle Begleitung beim Grundstücks- und Immobilienkauf Für Käufer und Verkäufer ist bei Abschluss eines Vertrages über Grundbesitz die sachgemäße Beratung von erheblicher Bedeutung. Dafür ist die Mitwirkung eines Notars vorgesehen. Dieser ist neutral und nicht Vertreter einer der beteiligten Parteien. Der Notar sorgt für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit und hilft, mögliche Risiken zu vermeiden. Der Notar berät unabhängig, unparteiisch und besonders sachkundig. Er ermittelt Interessen und Ziele der Vertragsparteien mit dem Ziel einer Einigung. Verträge über Grundstücke Der Gesetzgeber verlangt bei Verträgen über Grundbesitz die notarielle Beurkundung. Die Beurkundungspflicht betrifft alle vertragswesentlichen Bestandteile. Die Aufgaben des Notars sind hierbei die rechtliche Vorbereitung des Grundstückskaufvertrags, der Entwurf, die Festlegung des Beurkundungstermins und die Ausfertigung und spätere Abwicklung des Kaufvertrags. Je nach Objekt sind spezielle Vertragsgestaltungen erforderlich. Mit Sachverstand vorgehen Immobilienkäufe sind der Erwerb eines Bauplatzes, eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung. Dabei...

BGH: Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB entsteht grundsätzlich dann nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen. Was ist ein „Erwerbermodell“? Nach dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs entsteht das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB grundsätzlich dann nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten i. S. d. sog. Erwerbermodells jeweils selbst zu nutzen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Das Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines ungeteilten Grundstücks, aber vor Begründung des Wohnungseigentums durch den Mieter,  kann grundsätzlich nur dann entstehen, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, die Aufteilung durchzuführen. Nicht ausreichend ist hingegen die Teilung durch die Erwerber. Kaufvertrag über eine gemietete Wohnung mittels Vorkaufsrecht In dem vorliegenden Rechtsstreit war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Die Klägerin mietete von der Beklagten eine der vier Wohnungen in dem Gebäude. Die Beklagte verkaufte nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch das zuständige Landratsamt den ungeteilten Grundbesitz an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Daraufhin erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht. Mit ihrer Klage will die Mieterin feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Das LG...

Maklerkosten als Werbungskosten absetzbar?

Wenn im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses Maklerkosten anfallen, können diese als Geldbeschaffungskosten Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein. Die Voraussetzungen, um Maklerkosten als Werbungskosten abzusetzen Voraussetzung ist allerdings, dass der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet wird, diese Behandlung von Anfang an beabsichtigt war und entsprechend vertraglich festgelegt wird. Kaufpreis zur Tilgung des Darlehens Im gegenständlichen Fall hatt der Hauseigentümer eines seiner drei Objekte, aus denen er Vermietungseinkünfte erzielte, verkauft und dazu einen Makler beauftragt. Die Finanzierung der weiterhin vermieteten Häuser war über eine Grundschuld auf dem veräußerten Grundstück abgesichert. In dem Vertrag war festgelegt, dass der Kaufpreis in wesentlichen Teilen zur Tilgung von Darlehen, die der Finanzierung der beiden anderen Vermietungsobjekte dienten, verwendet und daher direkt an die finanzierenden Banken überwiesen werden sollte. Bundesfinanzhof-Rechtsprechung widersprüchlich? Soweit der Kaufpreis zur Darlehenstilgung verwendet wurde, machte der Hausbesitzer den damit zusammenhängenden Teil der Maklerkosten als Werbungskosten geltend – zu Recht nach Auffassung des Finanzgerichtes. Im Widerspruch hierzu steht jedoch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu Kapitaleinkünften. Danach ist eine durch eine Veräußerung eines (Miet-)Objekts ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigung in keinem Fall als Werbungskosten bei Einkünften aus einer neuen Kapitalanlage zu berücksichtigen. Das Finanzgericht Münster hat die Revision zugelassen, die beim Bundesfinanzhof anhängig ist. Ihre Fragen rund um Immobilien beantwortet Rechtsanwältin Martina Kunze. ____________________________________ Vielleicht auch interessant? Immobilien – richtig vererben. Erbfall Immobilie? Der neue Energieausweis. Wissen Sie Bescheid?...