Immobilienerwerb und Grundschuldbestellung

Wer Grundbesitz erwirbt und den Kaufpreis finanzieren muss, kommt in der Regel um die Bestellung einer Grundschuld nicht herum. Darlehensnehmern ist zwar bewusst, dass sie gemäß den Wünschen der Bank verfahren müssen, um das beantragte Darlehen zu erhalten. Bei den meisten Verbrauchern besteht doch zumindest eine Unsicherheit darüber, was sie bei der Grundschuldbestellung überhaupt genau unterschreiben. „Kardinalfehler“ vermeiden Wer Geld verleiht, möchte so sicher wie möglich sein, dieses auch wieder zurückzuerhalten. In Deutschland bedient man sich hierfür der Grundschuld als wichtigste Kreditsicherheit (in den meisten anderen europäischen Ländern kommt die weniger flexible Hypothek zur Anwendung). Wenn der durch eine Grundschuld gesicherte Kredit nicht zurückgezahlt wird, kann der Kreditgeber die belastete Immobilie versteigern lassen und erhält den Versteigerungserlös bzw. die Summe, die nach dem Kreditvertrag noch geschuldet ist, und zwar vorrangig vor anderen Gläubigern. In der Grundschuldbestellungsurkunde wird dies unter dem Punkt „dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ abgehandelt. Auch im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers kann die Bank somit noch das von ihr vergebene Geld zurückerhalten. Das Vorrecht auf Versteigerung und Befriedigung bewirkt somit eine Privilegierung gegenüber anderen Gläubigern. Das ist auch der Grund, weshalb die Banken regelmäßig auf die Eintragung der Grundschuld an erster Rangstelle bestehen. „Abstraktes Schuldanerkenntnis“ bedeutet persönliche Haftung Weiterhin wird auch eine persönliche Haftung, das sog. „abstrakte Schuldanerkenntnis“ des Darlehensnehmers vereinbart, also eine Haftung auf das übrige (bewegliche) Gesamtvermögen. In beiden Fällen besteht der Vorteil für den Darlehensgeber darin, dass er keinen langwierigen Gerichtsprozess anstrengen muss, um an ein Urteil zu kommen. Die notarielle Urkunde nimmt gewissermaßen das Urteil vorweg. Erstrangige Grundschuld als Voraussetzung für Darlehensvergabe Käufer sollten unbedingt bedenken, dass die Darlehenssumme erst ausgezahlt wird, wenn die Grundschuld an...

Grundbuchberichtigung auch ohne Erbschein

Ein weitere Kosten verursachender Erbschein ist zur Berichtigung des Grundbuches nicht erforderlich, wenn sich die Erbfolge aus einem dem Grundbuchamt vorliegenden öffentlichen Testament (notariell beurkundet) ergibt. Nachweis der Erbenstellung durch Erbschein? So hat das Oberlandesgericht Hamm mit Beschluss vom 26. Juli 2013 entschieden. Die 2012 und 2013 verstorbenen Eheleute hatten 1999 einen Erbvertrag errichtet, in dem sie sich wechselseitig zu Alleinerben und ihre beiden Kinder zu Nacherben eingesetzt hatten. Nach dem Tod der Eltern haben die Kinder beim Grundbuchamt beantragt, sie aufgrund des Erbvertrages als Eigentümer des zum Nachlass gehörenden Grundstücks einzutragen. Das Grundbuchamt erließ eine Zwischenverfügung, in der es den Antragstellern aufgab, ihre Erbenstellung durch einen Erbschein zu belegen. Die Erbenstellung sei aufgrund des nicht widerspruchsfreien Wortlautes nicht hinreichend belegt. Besser: Berliner Testament mit der Einsetzung der Kinder als sog. „Schlusserben“ Gegen den Beschluss legten die Antragsteller erfolgreich Beschwerde ein. Die Richter des OLG Hamm gaben dem Grundbuchamt zwar recht, dass der Wortlaut des Erbvertrages nicht klar erkennen lasse, ob die Kinder nur Schlusserben nach dem letztversterbenden Elternteil sein sollte. Nach dem Wortlaut sei auch denkbar, dass bereits beim Tod des erstversterbenden Elternteils eine Vor- und Nacherbschaft eintreten sollte, nach welcher der überlebende Ehegatte Vorerbe und beide Kinder Nacherben werden sollten, ohne dass damit auch die Erbfolge nach dem überlebenden Ehegatten geregelt worden sei. Durch die Bezeichnung als „unsere Erben“ sei aber klar, dass auch bei Annahme einer Vor- und Nacherbfolge nach dem erstversterbenden Elternteil zusätzlich eine Schlusserbeneinsetzung der Kinder nach dem letztversterbenden Elternteil gewollt sei. In jedem Fall seien die Kinder daher Eigentümer in Erbengemeinschaft des Grundstücks geworden und müssten dies nicht noch zusätzlich durch einen Erbschein...