Immobilienerwerb und Grundschuldbestellung

Wer Grundbesitz erwirbt und den Kaufpreis finanzieren muss, kommt in der Regel um die Bestellung einer Grundschuld nicht herum. Darlehensnehmern ist zwar bewusst, dass sie gemäß den Wünschen der Bank verfahren müssen, um das beantragte Darlehen zu erhalten. Bei den meisten Verbrauchern besteht doch zumindest eine Unsicherheit darüber, was sie bei der Grundschuldbestellung überhaupt genau unterschreiben. „Kardinalfehler“ vermeiden Wer Geld verleiht, möchte so sicher wie möglich sein, dieses auch wieder zurückzuerhalten. In Deutschland bedient man sich hierfür der Grundschuld als wichtigste Kreditsicherheit (in den meisten anderen europäischen Ländern kommt die weniger flexible Hypothek zur Anwendung). Wenn der durch eine Grundschuld gesicherte Kredit nicht zurückgezahlt wird, kann der Kreditgeber die belastete Immobilie versteigern lassen und erhält den Versteigerungserlös bzw. die Summe, die nach dem Kreditvertrag noch geschuldet ist, und zwar vorrangig vor anderen Gläubigern. In der Grundschuldbestellungsurkunde wird dies unter dem Punkt „dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ abgehandelt. Auch im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers kann die Bank somit noch das von ihr vergebene Geld zurückerhalten. Das Vorrecht auf Versteigerung und Befriedigung bewirkt somit eine Privilegierung gegenüber anderen Gläubigern. Das ist auch der Grund, weshalb die Banken regelmäßig auf die Eintragung der Grundschuld an erster Rangstelle bestehen. „Abstraktes Schuldanerkenntnis“ bedeutet persönliche Haftung Weiterhin wird auch eine persönliche Haftung, das sog. „abstrakte Schuldanerkenntnis“ des Darlehensnehmers vereinbart, also eine Haftung auf das übrige (bewegliche) Gesamtvermögen. In beiden Fällen besteht der Vorteil für den Darlehensgeber darin, dass er keinen langwierigen Gerichtsprozess anstrengen muss, um an ein Urteil zu kommen. Die notarielle Urkunde nimmt gewissermaßen das Urteil vorweg. Erstrangige Grundschuld als Voraussetzung für Darlehensvergabe Käufer sollten unbedingt bedenken, dass die Darlehenssumme erst ausgezahlt wird, wenn die Grundschuld an...

Erbvertrag, Vermächtnis und Co.

Wir setzen unsere Reihe zum Erbrecht fort und informieren über den Erbvertrag, über die Möglichkeit ein Vermächtnis zu errichten und darüber, welche individuellen Regelungen der Erblasser tätigen kann. Was ist der Erbvertrag? Die vertragliche Form der Verfügung von Todes wegen ist der Erbvertrag. Der Erblasser kann bis zu seinem Tod über sein Vermögen frei verfügen – denn die Rechtswirkungen treten es nach dem Tod des Erblassers ein. Im Unterschied zum Testament können die Verfügungen im Erbvertrag nicht einseitig geändert werden. Wie beim Testament muss auch der Erbvertrag inhaltlich eine Verfügung enthalten. Das können die Erbeinsetzung, aber auch das Vermächtnis oder sogar eine Auflage sein. Einschränkungen können sinnvoll sein Der Erblasser kann einschränkende Anordnungen treffen. Er kann sich die Abänderung des Vertrags vorbehalten. Er kann den Vertrag anfechten, sofern er zur Ausfertigung der Verfügung durch Drohung gezwungen worden ist. Es gibt die Möglichkeit der Aufnahme einer Widerrufs- oder Rücktrittsklausel. Wird ein neuer Erbvertrag mit geändertem Inhalt und den gleichen Parteien geschlossen, verliert die vorherige Fassung an Gültigkeit. Schließlich kann der Erbvertrag z. B. durch Ausschlagung oder Erbunwürdigkeit gegenstandslos werden. Vermächtnis Der Erblasser kann in seinem Testament oder im Erbvertrag eine Person benennen, der er eine Vermögenszuwendung vermacht – er errichtet ein Vermächtnis. Die Zuwendung macht die Person nicht zum Erben, sondern zum Vermächtnisnehmer. Nach dem Tod des Erblassers kann der Vermächtnisnehmer die Vermögenszuwendung gegenüber dem Erben einfordern. Diese Zuwendung kann ein Geldbetrag oder auch die Einräumung eines Ankaufsrechts sein. Besonderheit: Kosten für Auflassung und Eintragung Wenn der Erblasser sich für ein Grundstücksvermächtnis entscheidet? Hier stellt sich die Frage, wer die Kosten für Beurkundung und Grundstücksüberschreibung zahlen muss. Nach aktueller Rechtsprechung...

Das Grundbuch – Kein Buch mit „sieben Siegeln“

Das Grundbuch ist das amtlich geführte Verzeichnis über Grundstücke und daran bestehende Eigentums- und Rechtsverhältnisse. Mit dem Kauf des Grundstücks fängt alles an Beim Grundstückkauf kann der Kaufpreis in den meisten Fällen nicht allein aus den eigenen Mitteln aufgebracht werden. Der Käufer schließt deshalb mit seiner Hausbank einen Darlehensvertrag. Für die Gewährleistung der Darlehenssumme verlangt die Bank Sicherheiten. Der Erwerber kann nun das Grundstück als Sicherheit anbieten, indem er zugunsten der Bank eine Grundschuld oder Hypothek bestellt. Diese wird anschließend in das Grundbuch eingetragen und verleiht der Bank Verwertungsrechte an dem Grundstück. Öffentliches Register für Gründstücke Das Grundbuch ist ein öffentliches Register für Grundstücke. Es ist ein Verzeichnis, das die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken offenlegt und dingliche Belastungen wie Grundschuld oder Hypothek und deren Rangverhältnisse zueinander aufzeigt.  Das Grundbuch gibt auch Auskunft über andere Belastungen wie den Nießbrauch oder über Grunddienstbarkeiten wie etwa das Wegerecht. „Der Inhalt des Grundbuchs ist richtig“ Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift und dem Bestandsverzeichnis. Das Bestandsverzeichnis enthält Angaben aus dem Liegenschaftskataster wie etwa die genaue Grundstücksbezeichnung sowie Angaben zu Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks. Das Grundbuch besteht aus den folgenden Abteilungen: Die erste Abteilung gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse. Die zweite Abteilung enthält Belastungen (Grunddienstbarkeiten) und Beschränkungen von Verfügungsrechten (Wegerechte). Die dritte Abteilung enthält die Eintragungen zu Kreditsicherheiten. Das sind Grundpfandrechte wie Hypothek und Grundschuld. Kraft Gesetzes gilt die Vermutung, dass der Inhalt des Grundbuches richtig ist. Daher kann sich der gutgläubige Käufer darauf verlassen, dass der im Grundbuch eingetragene Verkäufer auch der Eigentümer des Grundstücks ist. Vor dem Erwerb des Grundstücks ist die Einsicht in das Grundbuch unerlässlich Vor dem Erwerb eines Grundstücks sollte unbedingt...