Advobaten Recht gemütlich

Die Advobaten laden herzlich ein zu der Veranstaltung Recht gemütlich am 26. September 2017 um 19 Uhr in die Büroräume, Parkstraße 1, 61118 Bad Vilbel. Nach einem kurzen Vortrag zum Thema „Garantie und Gewährleistung beim Autokauf und Autoverkauf“ gibt es in entspannter Atmosphäre die Möglichkeit, den anwesenden Advobaten im persönlichen Gespräch Fragen zu verschiedenen Rechtsgebieten zu stellen, Anmeldungen bitte per Email an rechtgemuetlich@advobaten.de oder per Telefon unter 06101 988600.

Fehlende Namensnennung kein Begründungshindernis bei Eigenbedarfskündigung

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter die Person, zu deren Gunsten er den Eigenbedarf geltend macht, nicht zwingend namentlich bezeichnen. Es reicht vielmehr aus, wenn die betreffende Person identifizierbar ist. Das geht aus einem Urteil des BGH hervor. Hier die Einzelheiten: Das Mietverhältnis über die ca. 160 qm große Wohnung bestand seit dem Jahr 1999. Im Herbst 2012 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis mit der Begründung, dass ihre Tochter die Wohnung benötigen würde, um gemeinsam mit dem Lebensgefährten dort einzuziehen und einen Hausstand zu gründen. Von Seiten der Mieter wurde die Kündigung mit dem Argument abgelehnt, dass der Lebensgefährte namentlich hätte benannt werden müssen. Sie beriefen sich damit auf einen Verstoß gegen das Begründungserfordernis. Eigenbedarfskündigung wirksam auch ohne namentliche Nennung der Person Der Bundesgerichtshof erklärte nun die in Frage stehende Eigenbedarfskündigung für wirksam. Denn es war im vorliegenden Fall nicht erforderlich, den Lebensgefährten der Tochter des Vermieters in dem Kündigungsschreiben namentlich zu benennen. Kein Verstoß gegen das Begründungserfordernis Die Berufung auf einen Verstoß gegen das Begründungserfordernis war insoweit nicht stichhaltig. Das Begründungserfordernis soll vielmehr gewährleisten, dass der Grund der Kündigung so konkretisiert ist, dass er sich von anderen Kündigungsgründen unterscheiden lässt. Damit soll es dem Mieter im Fall einer Klage ermöglicht werden, seine Argumente auf diesen Kündigungsgrund auszurichten. Eigenbedarfskündigung zugunsten der Tochter Hier war es im Fall der Eigenbedarfskündigung entscheidend, dass die begünstigte Person benannt und deren Interesse dargelegt wird. Das war die Tochter des Vermieters, die für die Begründung des gemeinsamen Hausstands mit dem Lebensgefährten die Wohnung beziehen möchte. Dass der Lebensgefährte im Kündigungsschreiben anonym geblieben war, ändert nichts an der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (BGH, Urteil...

Welche Gründe berechtigen zur Eigenbedarfskündigung?

Vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf Für die Kündigung wegen Eigenbedarfs reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme aus. Kündigung wegen Eigenbedarfs Das Bundesverfassungsgericht hat das Recht eines Vermieters auf Kündigung der Mieterin wegen Eigenbedarfs bestätigt. Die Mieterin hatte argumentiert, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht in Betracht kommen dürfe, wenn die Wohnung nur wenige Tage genutzt werde. Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung: Ordentliche Kündigung Wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, ist eine ordentliche Kündigung möglich (BGH  vom 9.7.2003, Az.: VIII ZR 311/02, Az.: VIII ZR 276/02). Begründung Die Kündigung ist zu begründen. Das Kündigungsschreiben hat deswegen Angaben zur Bedarfsperson, zur aktuellen Wohnsituation und die Gründe zu enthalten, weshalb die Wohnsituation geändert werden soll. Wenn der Vermieter die Wohnung innerhalb von fünf Jahren selbst benötigt, hat er den Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt, bestenfalls bei Begründung des Mietverhältnisses darauf hinzuweisen. Allerdings handelt es sich bei den Gründen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs regelmäßig um veränderte Lebensumstände des Vermieters oder von Angehörigen, die zumeist wegen der zahlreichen Einflussfaktoren nicht vorhersehbar sind. Der Wunsch auf Selbstnutzung der Wohnung ist vom Vermieter nachvollziehbar darzulegen. Von Seiten der Rechtsprechung wird gefordert, dass der Vermieter „mit hohem Niveau stimmige Tatsachen“ vorträgt. Beweislast beim Mieter Für das Fehlen der Ernsthaftigkeit der Selbstnutzung trägt der Mieter die Beweislast. Tenor: „vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme“ Im angesprochenen Urteil hatte der berufsbedingt in Hannover lebende Vermieter seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt und bereits die Räumungsklage eingereicht. Als Begründung hatte er vorgetragen, die Wohnung für Besuche seiner nichtehelichen minderjährigen Tochter, die in Berlin wohne, zu benötigen. Für die Tochter hatte er gemeinsam...

BGH: Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB entsteht grundsätzlich dann nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen. Was ist ein „Erwerbermodell“? Nach dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs entsteht das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB grundsätzlich dann nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten i. S. d. sog. Erwerbermodells jeweils selbst zu nutzen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Das Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines ungeteilten Grundstücks, aber vor Begründung des Wohnungseigentums durch den Mieter,  kann grundsätzlich nur dann entstehen, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, die Aufteilung durchzuführen. Nicht ausreichend ist hingegen die Teilung durch die Erwerber. Kaufvertrag über eine gemietete Wohnung mittels Vorkaufsrecht In dem vorliegenden Rechtsstreit war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Die Klägerin mietete von der Beklagten eine der vier Wohnungen in dem Gebäude. Die Beklagte verkaufte nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch das zuständige Landratsamt den ungeteilten Grundbesitz an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Daraufhin erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht. Mit ihrer Klage will die Mieterin feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Das LG...