Nachmieter dringend gesucht!

Mietrecht, Nachmieter, Kündigung, Frist, Untervermietung, Frankfurt, Bad Vilbel, Fachanwältin Claudia KnöppelMietverträge mit langfristiger Bindung

Bei langfristig abgeschlossenen Mietverträgen kann sich durchaus die Frage stellen, ob der Mieter Anspruch auf eine vorzeitige Vertragsbeendigung hat. Manchmal ist der Umzug beruflich bedingt. Der Mieter muss unvorhergesehen ausziehen und möchte verständlicherweise nicht für zwei Mietobjekte zahlen müssen.

Grundsätzlich gilt: Verträge sind einzuhalten. Für befristete (Miet-)Verträge, in denen sich der Mieter zur Anmietung der Wohnung für eine bestimmte Dauer verpflichtet und auf sein Kündigungsrecht für diese Zeit verzichtet hat, ist deshalb bei vorzeitiger Kündigung das Einverständnis des Vermieters einzuholen.

Wenn es anders kommt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einem Fall des vorzeitigen Ausscheidens der Mieter aus dem Mietverhältnis zu entscheiden. Die Mieter hatten einen Mietvertrag unterzeichnet, der für eine Festlaufzeit weder vom Vermieter noch vom Mieter gekündigt werden konnte. Die Mieter hatten sich bei dem Vermieter darüber informiert, ob der Ausschluss der Kündigung auch im „Falle eines arbeitgeberseitig forcierten Standortwechsels oder anderen schwerwiegenden Veränderungen der Lebensumstände bindend“ sei. Die Vermieterin kam daraufhin mit den Mietern überein, dass in diesen besonderen Fällen ein Anspruch auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses in Betracht kommen könnte.

Die Pflichten des Mieters bei vorzeitiger Auflösung des Vertrages

Nachdem die Mieter tatsächlich aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels die Aufhebung des Mietvertrags erklärt hatten, gelang es ihnen nicht, einen geeigneten Nachmieter zu stellen. Nach Ansicht der Mieter erschwerte der Vermieter die Suche nach einem geeigneten Nachmieter und schraubte die Anforderungen an die Stellung eines Nachmieters so hoch, dass potenzielle Interessenten von einer weiteren Nachfrage Abstand genommen hätten. Gefordert waren etwa eine schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft/Verdienstbescheinigung, die Kopie des Personalausweises und die Einwilligung der Nachmieter über den Eintritt in den neuen Mietvertrag. Nachdem die Mieter ausgezogen waren und die Mietzahlungen eingestellt hatten, kam es zum Rechtsstreit.

Vermieter hat umfangreiche Rechte, Mieter hat Verpflichtungen

Begehrt der Mieter die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis, so hat sich der Mieter selbstständig um einen Nachmieter zu bemühen und dem Vermieter die benötigten Informationen zu verschaffen. Der Vermieter hat das Recht, Auskunft über den Nachmieter zu erhalten, um sich ein hinreichendes Bild über dessen persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit machen zu können. Für den Vermieter besteht keine Verpflichtung, sich um einen geeigneten Nachmieter zu bemühen. So ist es auch Aufgabe des Mieters, notwendige Besichtigungstermine zu vereinbaren und angeforderte Unterlagen an den Vermieter weiterzuleiten.

Immer mit dem Einverständnis des Vermieters

Fazit: Vor allem bei befristeten Verträgen, bei denen die Mietvertragsparteien sich verpflichten, die Wohnung oder das Haus für eine bestimmte Dauer zu mieten und auf das Kündigungsrecht verzichten, ist die Beendigung des Mietvertrags nur mit dem Einverständnis des Vermieters möglich.

(BGH, Urteil v. 7. 10. 2015, Az.: VIII ZR 247/14)

Besonderheit: Vertragliche Nachmieterregelung

Für den Ausnahmefall können die Parteien eine Nachmieterregelung in den Vertrag aufnehmen. Auf eine Nachmieterstellung durch den Mieter gibt es nur bei ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung einen Anspruch. Gerichte akzeptieren als außerordentlichen Grund für eine Nachmieterstellung seitens des Mieters wenige Härtefälle. Das außerordentliche Kündigungsrecht steht dem Mieter nur bei beruflich bedingtem Ortswechsel, der Geburt eines Kindes, der Heirat, einer schweren Krankheit verbunden mit einem Umzug in ein Pflegeheim oder bei unberechtigter Verweigerung der Untervermietung zu.

Das Mietverhältnis endet in diesem Fall ebenfalls nur dann, wenn der vom Mieter benannte Nachmieter geeignet ist. Dabei kommt es insbesondere auf die Zahlungsfähigkeit an. Was den Mietpreis angeht, so gelten auch in diesem Fall die allgemeinen Regelungen. Vermieter sind nicht verpflichtet, mit dem Nachmieter, auch wenn dieser geeignet ist, einen Mietvertrag abzuschließen. Zu beachten ist hier, dass der Mieter von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag dann frei wird, wenn der Nachmieter zum Einzug bereit ist.

Wir beraten Sie bei Ihrer individuellen Vertragsgestaltung

Über die vielfältigen Vertragsgestaltungen im Mietrecht steht Ihnen unsere Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Claudia Knöppel, beratend zur Seite.

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