Immobilienerwerb und Grundschuldbestellung

Immobilien, Bauherr, Architekt, Grundschuld, Grundbuch, Bad Vilbel, FrankfurtWer Grundbesitz erwirbt und den Kaufpreis finanzieren muss, kommt in der Regel um die Bestellung einer Grundschuld nicht herum. Darlehensnehmern ist zwar bewusst, dass sie gemäß den Wünschen der Bank verfahren müssen, um das beantragte Darlehen zu erhalten. Bei den meisten Verbrauchern besteht doch zumindest eine Unsicherheit darüber, was sie bei der Grundschuldbestellung überhaupt genau unterschreiben.

„Kardinalfehler“ vermeiden

Wer Geld verleiht, möchte so sicher wie möglich sein, dieses auch wieder zurückzuerhalten. In Deutschland bedient man sich hierfür der Grundschuld als wichtigste Kreditsicherheit (in den meisten anderen europäischen Ländern kommt die weniger flexible Hypothek zur Anwendung). Wenn der durch eine Grundschuld gesicherte Kredit nicht zurückgezahlt wird, kann der Kreditgeber die belastete Immobilie versteigern lassen und erhält den Versteigerungserlös bzw. die Summe, die nach dem Kreditvertrag noch geschuldet ist, und zwar vorrangig vor anderen Gläubigern. In der Grundschuldbestellungsurkunde wird dies unter dem Punkt „dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ abgehandelt. Auch im Falle der Insolvenz des Darlehensnehmers kann die Bank somit noch das von ihr vergebene Geld zurückerhalten. Das Vorrecht auf Versteigerung und Befriedigung bewirkt somit eine Privilegierung gegenüber anderen Gläubigern. Das ist auch der Grund, weshalb die Banken regelmäßig auf die Eintragung der Grundschuld an erster Rangstelle bestehen.

„Abstraktes Schuldanerkenntnis“ bedeutet persönliche Haftung

Weiterhin wird auch eine persönliche Haftung, das sog. „abstrakte Schuldanerkenntnis“ des Darlehensnehmers vereinbart, also eine Haftung auf das übrige (bewegliche) Gesamtvermögen.
In beiden Fällen besteht der Vorteil für den Darlehensgeber darin, dass er keinen langwierigen Gerichtsprozess anstrengen muss, um an ein Urteil zu kommen. Die notarielle Urkunde nimmt gewissermaßen das Urteil vorweg.

Erstrangige Grundschuld als Voraussetzung für Darlehensvergabe

Käufer sollten unbedingt bedenken, dass die Darlehenssumme erst ausgezahlt wird, wenn die Grundschuld an erster Stelle im Grundbuch des zu sichernden Grundstücks eingetragen ist. Hier kommt es in der Praxis immer wieder zu Problemen, insbesondere, wenn der Kaufpreis fällig, aber die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Die Folge: Der Verkäufer kann vom Käufer Verzugszinsen fordern.

Notarielle Beurkundung

Die Grundschuldbestellung sollte daher möglichst zeitnah nach Abschluss des Kaufvertrages – im Idealfall im gleichen Notartermin – beurkundet werden.
Vorab benötigt der Notar hierzu das „Grundschuldbestellungsformular“ des finanzierenden Kreditinstitutes. Liegt dieses vor, kann ein Termin für die Beurkundung vereinbart werden. Nach Beurkundung reicht der Notar das Dokument beim Grundbuchamt ein, wo die Grundschuld dann in das Grundbuch eingetragen wird. Der Darlehensgeber erhält vom Notar eine Ausfertigung dieser Urkunde und vom Grundbuchamt den aktualisierten Grundbuchauszug.

Wann sollte die Grundschuld gelöscht werden?

Da mit der Zahlung von Raten nicht die Grundschuld, sondern das gesicherte Darlehen getilgt wird, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit schon vollständig abgezahlt ist. Eine solche „nicht valutierende“ Grundschuld stellt nur noch eine leere Hülle dar und sollte gelöscht werden. Dies ist insbesondere bei Briefgrundschulden anzuraten, da für deren Löschung im Falle des Briefverlusts ein kostenintensives Aufgebotsverfahren erforderlich ist, das mehrere Monate dauert. Die Löschung von Grundschulden wird oft aufgeschoben, weil sie mit Kosten verbunden ist und der Darlehensnehmer möglicherweise später einmal einen neuen Kredit aufnehmen möchte. Für den neuen Kredit können dann die Grundschuld verwendet und die Kosten für eine Neubestellung gespart werden. Dieses Argument hilft aber nur Darlehensnehmern, die sicher ihrem finanzierenden Kreditinstitut treu bleiben wollen, da die Grundschuld bei einem Wechsel an den neuen Darlehensgeber abgetreten und ein „abstraktes Schuldanerkenntnis“ beurkundet werden muss. Das verursacht dann allerdings ebenfalls Kosten.

Sie haben Fragen? Rechtsanwältin und Notarin Martina Kunze steht Ihnen beratend zur Seite. Sprechen Sie uns an.

_____________________________________

Weitere interessante Antworten finden Sie hier.

Grundbuch – Alles Wissenswerte

Kauf von Grundstücken und Immobilien

Grundbuchberichtigung auch ohne Erbschein?

 

Kommentar absenden

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.