Mietpreisbremse unter der „Guillotine“?

Nachdem das Amtsgericht in Berlin Charlottenburg den Mietspiegel für Berlin für unwirksam erklärt hat (Az.: 235 C 133/13), könnten sich aus dieser Entscheidung bundesweite Auswirkungen auf die Mietpreise und Folgen für die Mietpreisbremse ergeben. Denn der Mietspiegel dient als Maßstab für die Mietpreisbremse, für den entsprechend der Lage und Ausstattung einer Wohnung die Durchschnittsmiete berechnet werden kann. Der Mietspiegel wird damit verbindlicher Maßstab und Richtwert für Mieterhöhungen.

Mietpreisbremse, Rechtsanwältin Claudia Knöppel, Bestandsmiete, Mieterhöhung, MietspiegelHöchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete

Bisher mussten sich Vermieter bei Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht an Vorgaben zur Miethöhe (Mietpreisspiegel) halten. Das ändert sich ab Frühjahr 2015 mit Inkrafttreten der sog. Mietpreisbremse. In Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung wird eine Mietpreisbremse für private Neu- und Wiedervermietungen eingeführt. Von einem angespannten Wohnungsmarkt ist die Rede, „wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die Mietbelastung der Haushalte im Vergleich zum Rest der Republik höher ist, die Bevölkerung stärker wächst als Neubauten entstehen oder niedrige Leerstandquoten herrschen“. Es ist vorgesehen, dass die Miete bei Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Es gibt Ausnahmen: Neubauten, umfassende Renovierungen

Und während für normale Modernisierungen die Mietpreisbremse gilt, sind Neubauten davon ausgenommen. Die Neuregelung gilt ebenfalls nicht für Mieterhöhungen nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen, wie das etwa die Erneuerung der elektrischen Leitungen, der Austausch der Heizungsanlage oder die Dämmung des Hauses sein kann. Von einer umfassenden Modernisierung ist auszugehen, wenn die Investitionen mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen.

Keine Mietpreisbremse für Bestandsmieten

Für bestehende Mietverhältnisse hat die Mietpreisbremse keine Auswirkung. Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Die Obergrenze für die Mieterhöhung bildet die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese kann durch den Mietspiegel, durch Vergleichswohnungen, durch ein Sachverständigengutachten oder durch Auskunft aus der Mietdatenbank ermittelt werden.

Für die Wiedervermietung gilt: Der Vermieter darf eine frei gewordene Wohnung zu dem vorher zulässig vereinbarten Mietpreis anbieten und muss nicht unterhalb dieser Miete bleiben.

Die Länder in der Verantwortung

Seit der Mietrechtsänderung im Mai 2013 können die Bundesländer die Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent absenken – die Länder können eigene Regelungen dazu treffen. Sie bestimmen für die Dauer von höchstens fünf Jahren die Gebiete mit angespannter Wohnungsmarktlage. Auch in der Verantwortung der Länder liegen entsprechende Maßnahmen zur Beseitigung der Wohnraumknappheit. Auch Hessen macht von der Möglichkeit der Absenkung der Kappungsgrenze Gebrauch. In etwa 30 hessischen Kommunen dürfen die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren um max. 15 Prozent steigen, wobei Obergrenze die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Wer bestellt, zahlt! – Maklerhonorar

Für die Vermittlung von Wohnungen über einen Makler gilt nach der Neuregelung, dass derjenige, der den Makler beauftragt, die Maklercourtage begleicht. Bisher war es – jedenfalls in Ballungsräumen – üblich, dass der Mieter die Kosten für die Vermittlung durch den Makler getragen hat, den aber der Vermieter beauftragt hatte. Zukünftig wird für Verträge über Vermittlung von Wohnungen außerdem die Textform erforderlich. Und der Mieter muss dann zahlen, wenn der Makler ausschließlich auf Veranlassung des Mieters vermittelt hat. Andernfalls ist der Mieter nicht mehr verpflichtet, das Honorar zu zahlen. Alle Vereinbarungen, die etwas anderes regeln und die Zahlungspflicht auf den Mieter übertragen, sind unwirksam.

Auch negative Auswirkungen

Fachleute befürchten als Folge der Mietpreisbremse, dass Vermieter bis zur Umsetzung des Gesetzes die Mieten für Neuverträge noch einmal besonders stark erhöhen werden. Außerdem erwartet man, dass ab Frühjahr 2015 vermehrt Staffelmietverträge oder Indexmieten in Gebrauch genommen werden. Denn diese steigen dann automatisch mit der Inflationsrate.

Unsere Empfehlung: überhöhte Mieten nicht einfach hinnehmen!Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,  Claudia Knöppel, Miete, Bestandsmiete, Mietspiegel, Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse und die Neuregelungen für Maklerhonorare werden voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten. Verlierer könnten diejenigen sein, die schon jetzt höhere Mieten zahlen. Es empfiehlt sich aber in jedem Fall, die höhere Miete nicht einfach zu akzeptieren, sondern anwaltlichen Rat einzuholen.

Unsere Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Claudia Knöppel steht für Ihre Fragen zum Mieten und Vermieten zur Verfügung.
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Mehr Informationen zu Thema:

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