Das Grundbuch – Kein Buch mit „sieben Siegeln“

Das Grundbuch ist das amtlich geführte Verzeichnis über Grundstücke und daran bestehende Eigentums- und Rechtsverhältnisse.

BodenMit dem Kauf des Grundstücks fängt alles an

Beim Grundstückkauf kann der Kaufpreis in den meisten Fällen nicht allein aus den eigenen Mitteln aufgebracht werden. Der Käufer schließt deshalb mit seiner Hausbank einen Darlehensvertrag. Für die Gewährleistung der Darlehenssumme verlangt die Bank Sicherheiten. Der Erwerber kann nun das Grundstück als Sicherheit anbieten, indem er zugunsten der Bank eine Grundschuld oder Hypothek bestellt. Diese wird anschließend in das Grundbuch eingetragen und verleiht der Bank Verwertungsrechte an dem Grundstück.

Öffentliches Register für Gründstücke

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register für Grundstücke. Es ist ein Verzeichnis, das die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken offenlegt und dingliche Belastungen wie Grundschuld oder Hypothek und deren Rangverhältnisse zueinander aufzeigt.  Das Grundbuch gibt auch Auskunft über andere Belastungen wie den Nießbrauch oder über Grunddienstbarkeiten wie etwa das Wegerecht.

„Der Inhalt des Grundbuchs ist richtig“

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift und dem Bestandsverzeichnis. Das Bestandsverzeichnis enthält Angaben aus dem Liegenschaftskataster wie etwa die genaue Grundstücksbezeichnung sowie Angaben zu Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks.

Das Grundbuch besteht aus den folgenden Abteilungen:

  • Die erste Abteilung gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse.
  • Die zweite Abteilung enthält Belastungen (Grunddienstbarkeiten) und Beschränkungen von Verfügungsrechten (Wegerechte).
  • Die dritte Abteilung enthält die Eintragungen zu Kreditsicherheiten. Das sind Grundpfandrechte wie Hypothek und Grundschuld.

Kraft Gesetzes gilt die Vermutung, dass der Inhalt des Grundbuches richtig ist. Daher kann sich der gutgläubige Käufer darauf verlassen, dass der im Grundbuch eingetragene Verkäufer auch der Eigentümer des Grundstücks ist.

Vor dem Erwerb des Grundstücks ist die Einsicht in das Grundbuch unerlässlich

Vor dem Erwerb eines Grundstücks sollte unbedingt Einsicht in das Grundbuch genommen werden. Nur auf diesem Weg kann der Käufer in Erfahrung bringen, ob und welche Lasten auf dem Grundstück bestehen.

Eine Grundbuchberichtigung wird in dem Fall notwendig, wenn aufgrund eines Erbfalls der eingetragene Eigentümer verstorben ist. Im Wege der Grundbuchberichtigung sind an dessen Stelle die Erben im Grundbuch einzutragen.

Das OLG Hamm hatte in einem Rechtsstreit (Az.: 15 W 24813) darüber zu entscheiden, ob eine beim Grundbuchamt beantragte Grundbuchberichtigung zwingend der Vorlage eines Erbscheins bedarf. In dem vorliegenden Fall hatten die verstorbenen Eheleute einen notariellen Erbvertrag errichtet, in dem sie sich wechselseitig zu Alleinerben und beide Kinder zu Nacherben bestimmt hatten. Nach dem Tod der Eltern hatten die Kinder beim Grundbuchamt die Eintragung als Eigentümer beantragt. Das Grundbuchamt verlangte für die Grundbucheintragung und zur Bestätigung der Erbenstellung einen Erbschein.

Das OLG erkannte in diesem Fall die notwendige Grundbuchberichtigung ohne Erbschein an. Denn die Erbfolge konnte der dem Grundbuchamt vorliegenden öffentlichen Testamentsurkunde entnommen werden. Den Erben durfte somit nicht durch das Grundbuchamt die kostenpflichtige Vorlage eines Erbscheins auferlegt werden.

Digitalisierte Grundbücher in Hessen

Erfreulicherweise wurden die hessischen Grundbücher bis Ende September 2004 vollständig digitalisiert. Seitdem gibt es das Elektronische Grundbuch EGB Hessen. Inhalte stehen zur Online-Einsicht für zugelassene Teilnehmer über das Verfahren SolumWEB zur Verfügung.

Notarin Martina Kunze beantwortet gern alle Fragen zu Ihrem Hauskauf oder Grundstückskauf.

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