BGH: Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

BriefkastenDas Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB entsteht grundsätzlich dann nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung Wohnungseigentum begründen.

Was ist ein „Erwerbermodell“?

Nach dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs entsteht das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 BGB grundsätzlich dann nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten i. S. d. sog. Erwerbermodells jeweils selbst zu nutzen.
Das bedeutet im Umkehrschluss: Das Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines ungeteilten Grundstücks, aber vor Begründung des Wohnungseigentums durch den Mieter,  kann grundsätzlich nur dann entstehen, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, die Aufteilung durchzuführen. Nicht ausreichend ist hingegen die Teilung durch die Erwerber.

Kaufvertrag über eine gemietete Wohnung mittels Vorkaufsrecht

In dem vorliegenden Rechtsstreit war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Die Klägerin mietete von der Beklagten eine der vier Wohnungen in dem Gebäude. Die Beklagte verkaufte nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch das zuständige Landratsamt den ungeteilten Grundbesitz an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Daraufhin erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht.
Mit ihrer Klage will die Mieterin feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Das LG Essen und das OLG Hamm hatten die Klagen zuvor abgewiesen. In ihrer Revision wollte die Mieterin nun beim BGH feststellen lassen, dass zwischen ihr und der beklagten Wohnungseigentümerin ein Kaufvertrag über die gemietete Wohnung zustande gekommen ist.

Vorkaufsrecht entsteht durch Vertrag mit dem Eigentümer

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Nach Ansicht des BGH entsteht das Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich dann, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung i. S. v. § 8 WEG durchzuführen. Zudem müsse die vom Vorkaufsrecht betroffene Wohnungseinheit bereits durch Vertrag hinreichend bestimmt oder jedenfalls bestimmbar sein. Das ist vorliegend nicht der Fall, wenn die Erwerber die Teilung vornehmen.

Mieter kann erwerben, wenn …

Gem. § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll das Vorkaufsrecht gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen und der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil erwerben. Vielmehr kann der Mieter das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der Mietsache erwerben. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen Mieter und Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern zur Vornahme der Aufteilung verpflichtet haben. Nur auf diesem Weg kann der Erwerb des Wohnungseigentums durch den Mieter erfolgen. Im vorliegend entschiedenen Fall erfolgte die Aufteilung durch die Erwerber, sodass ein Erwerb gerade nicht zu befürworten war. Wollte man hier ein Vorkaufsrecht annehmen, könnte der Mieter allenfalls einen Miteigentumsanteil am ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungsvereinbarung kann er nicht eintreten und er kann folglich die mögliche Aufgabe der Aufteilungsabsicht durch die Erwerber nicht verhindern. Das kann für den betroffenen Mieter erhebliche finanzielle und rechtliche Gefahren bedeuten.

Seit 2013 – Kündigungsbeschränkung in § 577 BGB

Nach dem im Mai 2013 in Kraft getretenen § 577a Abs. 1a BGB hatte der Gesetzgeber eine Sperre für Kündigungen wegen Eigenbedarfs auf das hier besprochene Erwerbermodell ausgeweitet und damit eine Kündigungsbeschränkung ausgesprochen.
Ein rechtsmissbräuchliches Vorkaufsrecht wurde vorliegend verneint, da die beklagte Verkäuferin über die Erwerbsabsicht der Käufer hinaus kein eigenes Interesse an der Aufteilung gehabt hätte.

Rechtsgrundlagen:
§ 577 BGB Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum (…) begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.
§ 577a BGB Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (…)
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind (…)

BGH Urteil vom 22. November 2013, Az.: V ZR 96/12

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